ivd- Pressemitteilung vom 16.01.2012

Schimmel – immer wieder Schimmel

Der Winter ist nicht jedermanns Jahreszeit, zudem birgt er für Mieter und Vermieter tückische Probleme. Heute soll es einmal nicht um die Verkehrssicherungspflicht gehen, obwohl das Glatteis der letzten Tage ausreichend Anlass dazu gab. Vielmehr sind es die eiskalten Tage der letzten Winterwochen, die das alt bekannte Problem des Schimmels wieder akut werden lassen.

Vor Jahren, als Kunststofffenster und Isolierverglasung noch weitestgehend unbekannt waren und man hinter Einfachverglasung und Kastenfenstern lebte, waren die Glasflächen der Fenster die „Schwachstellen“ und „Kältebrücken“. Doch das war für jeden sichtbar und spürbar. Lief doch das sich an den Fenstern kondensierende Wasser nach unten und bildete auf den Fensterbrettern Wasserlagen. Mit einem Tuch war rasch Abhilfe geschaffen. Und damit war nicht nur das Wasser entfernt, sonder auch gleichzeitig die Raumluft entfeuchtet.

Heute erlauben moderne Fenster mit Isolierverglasung nicht mehr diesen simplen „Entfeuchtungseffekt“. Vielmehr entstehen die Kondenspunkte völlig unbemerkt. Das dort sich niederschlagende Wasser läuft auch nicht mehr nach unten und kann zusammen gewischt werden. Nein, die Tapeten werden feucht und bleiben es, bis sich darin „Leben“ ansiedelt. Das sieht man aber erst dann, wenn sich der Schimmel schon gebildet hat.

Wie kann man dem nun begegnen?

Die Klage auf mangelhafte Bausubstanz ist der einfachste Weg, aber nicht die Ursache, bzw. die Lösung des Problems. Die Gebäude stehen oft seit Jahrzehnten, ohne dass Schimmel ein Thema war. Jetzt nach der Modernisierung und der Investition in energiesparende Baumaßnahmen tritt dieses Problem plötzlich hervor. Also weshalb soll das nun nach zig Jahren eine mangelhafte Bausubstanz sein?

Gewiss werden kleine Unzulänglichkeiten jetzt bemerkt, nachdem man die weitaus größeren Temperaturbrücken (Fenster) durch energiesparende Maßnahmen (dichte Isolierverglasung) beseitigt hat.

In Anbetracht der hohen Kosten für das Heizen übertreiben viele Bewohner aber das Sparen an Heizenergie. So geschieht es, dass Raumtemperaturen, speziell in Schlafzimmern unter 10 Grad liegen, aber die Luftfeuchtigkeit bei 80% liegt. Da muss es schimmeln!

Hinzu kommt, dass Möbel und Schrankwände oft knirsch an die Außenwand gestellt werden. Gardinen verdecken vollflächig Wände oder insbesondere Fensterstürze. Dort kann keine Luft zirkulieren!

Mangelhaft Heizen und „Fenster zu“, um Kosten zu sparen, sind ein Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht des Mieters. Tritt infolge solch falschen Wohnverhaltens Schimmel auf, kann das dem Mieter auch eine Klage des Vermieters wegen Sachbeschädigung einbringen.
 
Deshalb die folgenden Hinweise, bevor man die Mängel allein in der Bausubstanz sucht:

 
- Stellen Sie Möbel und gestalten Sie Raumtextilien so, dass eine Hinterlüftung nicht erschwert oder unmöglich gemacht wird.
 
- Lüften Sie regelmäßig und intensiv und sorgen Sie für frische Luft in allen Winkeln Ihrer Zimmer.
 
- Vor dem Lüften sollte die Raumtemperatur auf 18 bis 20 Grad angehoben werden, damit die Raumluft Feuchtigkeit aufnehmen kann.
 
- Dann Stoßlüften, also die Fenster und ggf. die Türen weit öffnen und richtig durchziehen lassen, damit das Luftvolumen in der Wohnung ausgetauscht wird.
 
- Fenster kippen ist grundsätzlich falsch. Die Fensterstürze unterkühlen, aber die Feuchtigkeit in der Raumluft wird nicht abgeführt. Besonders kritisch sind Schlafzimmer und Bäder – hier besondere Vorsicht und Obacht walten lassen. Wischen Sie im Bad Fenster und Fliesen trocken, so sich dort Feuchtigkeit gebildet hat (insbesondere nach dem Baden oder Duschen). Die gehört mit zur Sorgfaltspflicht, auch gegenüber Ihrer Gesundheit!
 
- Halten Sie die Luftfeuchtigkeit niedrig.
 
- Halten Sie Fliesen und Fenster (auch die Rahmen) trocken.
 
- Lassen Sie die Räume nicht unterkühlen.
 
- Informieren Sie sich rechtzeitig, wenn trotzdem Schimmel auftritt und nicht erst, wenn die Wohnung dutzende Schimmelflecke aufweist.  

 

Pressemitteilung des ivd am 22.09.2011

IVD: Käufer von Wohnimmobilien entscheiden unabhängig von Finanz- und Wirtschaftskrise
13.09.2011

Befragung zu Kaufmotiven von Selbstnutzern

 

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist das aktuell wichtigste Motiv für Immobilienkäufer. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage des IVD Bundesverbands. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat in den vergangenen Monaten vor allem in den Ballungsgebieten erheblich angezogen. Der IVD Bundesverband hat daher Anfang September rund 620 Makler befragt, was die Motive für den Kauf einer Immobilie für ihre Kunden waren.
Für knapp 60 Prozent der Käufer ist der lang gehegte Wunsch, eine Immobilie zu besitzen, das ausschlaggebende Argument, jetzt eine Immobilie zu kaufen. „Der Wohnungsmarkt bietet Käufern gute Chancen, jetzt zu investieren, da die Preise an vielen Standorten noch immer unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Die Käufer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie entscheiden sich für ihren lang gehegten Wunsch unabhängig von der Wirtschafts- und Finanzkrise in Europa. „Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass die Kaufentscheidung nicht vorschnell und durch äußeren Druck geschieht“, sagt Schick.

Erschwinglichkeit ist fundamental gut
 

Auf Platz zwei der Kaufargumente folgt mit 46,4 Prozent das historisch niedrige Zinsniveau. „Die geringen Finanzierungskosten und die niedrigen Preise führen aktuell zu einer besonders günstigen Erschwinglichkeit für Wohnimmobilien“, so Schick weiter. Auf dem dritten Platz liegt mit 45,7 Prozent das Motiv, im Alter mietfrei zu wohnen. „Die selbstgenutzte Immobilie erlebt aktuell eine gute Nachfrage“, fasst der IVD-Sprecher die Ergebnisse der Umfrage zusammen. „Die Umfrageergebnisse zeigen außerdem, dass ganz klassische Gründe für den Erwerb einer Immobilie bei den Käufern im Vordergrund stehen.“
Kaum eine Rolle beim Immobilienkauf spielt die Sorge vor steigenden Mieten. Nur 14,3 Prozent gaben dies als Kaufmotiv an. „Auch die Sorge vor Inflation ist bei den Käufern einer selbstgenutzten Wohnimmobilie nicht auf den ersten Positionen zu finden“, so Schick. „Lediglich jeder Dritte hat dies als zentrales Kaufmotiv genannt.“

Pressemittelung des ivd-Service 2.5.2011: Keine Videoüberwachung eines Autoabstellplatzes innerhalb einer Wohneigentumsanlage
 

In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Fall installierte ein Mitglied einer Wohnungseigentumsanlage eine Videokamera zur Überwachung seines PKW Stellplatzes. Hintergrund war, dass das Auto mehrfach beschädigt und der Ehemann an diesem Abstellplatz angegriffen worden war. Das OLG gab der Klage eines anderen Eigentümers dieser Anlage auf Beseitigung der Überwachungskamera statt.
 
Das OLG meint: Durch die Videoüberwachung des Garagenhofs wird nicht nur das eigene Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin beeinträchtigt, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Diese Beeinträchtigung muss der Antragsteller als Miteigentümer nicht dulden, sagen die Richter am OLG Düsseldorf. Und weiter: Der Antragsteller ist nicht nur in seinem Miteigentumsrecht, sondern auch in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht betroffen. Da das Recht am eigenen Bild eine besondere Erscheinungsform des allgemeinen Persönlichkeitsrechts darstellt, kann die Herstellung eines Bildes ohne Einwilligung einen unzulässigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht darstellen. Der Antragsteller musste an diesen Stellplatz vorbeigehen, um an sein eigenes Fahrzeug zu gelangen. Er konnte nicht erkennen, ob ihn die Kamera nun gerade aufnimmt oder nicht. Darüber hinaus konnte er nicht nachvollziehen, was mit dem Bildmaterial geschieht, so dass durch die dauernde Beobachtung die Persönlichkeitsrechte beeinträchtigt sind. Die Kamera muss daher beseitigt werden, so das OLG Düsseldorf.
 
„Der Käufer einer Eigentumswohnung möchte auch in einer Wohnanlage ein hohes Maß an Individualität und ggfs. Anonymität erreichen“, meint Michael Bruns, Vorsitzender des IVD Nord-West, dazu. Diese Entscheidung dürfte auch dann Bedeutung haben, wenn sich die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft für eine Videoüberwachung der allgemeinen Verkehrsflächen entscheidet, aber einzelne Mitbewohner dagegen sind. Hier steht das Sicherheitsbedürfnis der Allgemeinheit gegen das Persönlichkeitsrecht des Einzelnen.
 
( Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 05.01.2007, Aktenzeichen: I-3 Wx 199/06 )
 
IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger
 
Kontakt:
Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen
Regionalverband Nord-West e. V.
Emmichplatz 3, 30175 Hannover
Tel.:  0511/261848-0
Fax:  0511/261848-20
Mail:  info@ivd-nord-west.net
 
 
Über den Immobilienverband IVD Nord-West
Der Immobilienverband IVD Nord-West e.V. mit Sitz in Hannover ist die regionale Untergliederung des IVD Bundesverbands, der größten Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft in Deutschland.
Der IVD Nord-West vertritt rund 500 Mitgliedsunternehmen in Niedersachsen und Bremen. Die Verbandsmitglieder führen das IVD-Gütesiegel und haben damit ihre Fachqualifikationen nachgewiesen, halten genaue Standesregeln ein und sind speziell versichert. Die so genannte Vermögenshaftpflichtversicherung ist ein Muss. Das IVD-Logo ein Gütesiegel für Kompetenz und Professionalität. Im Jahre 2004 schloss sich der IVD aus den beiden Verbänden Ring Deutscher Makler und Verband Deutscher Makler zusammen. 
 

Pressemitteilung IVD Service: Wie finde ich den richtigen Mieter?

Der wirksamste Schutz vor Einmietbetrügern und Mietnomaden ist dem Immobilienverband IVD zufolge die Vermietung der Wohnung durch einen erfahrenen Spezialisten. Die vetragsrelevanten Erkundigungen, die Immobilienmakler und Hausverwalter des IVD vorab über Mietinteressenten einholen, können Vermieter am effektivsten vor Mietnomaden schützen. Dies ist auch eines der wesentlichen Ergebnisse eines am Montag, dem 7. Februar, vorgestellten Gutachtens über Mietnomaden, welches die Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung erstellt hat. Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnung. Professionelle Vermieter können bei der Auswahl und Überprüfung der Mietinteressenten helfen. „Ich darf sagen, dass ein Einmietbetrüger die Dienste eines Immobilienmaklers oder Hausverwalters einfach deshalb scheut, weil er weiß, dass dieser eine umfassende Überprüfung des Hintergrunds des Interessenten vornimmt. Einen besseren Selbstschutz als die Zusammenarbeit mit einem professionellen Vermieter kann ein Eigentümer demnach gar nicht bekommen“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

 

Schätzungen zufolge müssen Vermieter bundesweit jedes Jahr rund zwei Milliarden Euro an Mietausfällen verkraften. Zwar gelten Mietrückstände als Kündigungsgrund, aber in der Praxis kann es bis zu 18 Monate dauern bis der säumige Mieter die Wohnung tatsächlich verlassen hat. „Gerade für private Vermieter ist es daher umso wichtiger, aus der Menge der Interessenten den geeigneten Kandidaten herauszufiltern“, erklärt Kießling. „Viele verlassen sich dabei auf ihre Menschenkenntnis und darauf, dass der erste Eindruck bei der Besichtigung nicht trügt.“ Das sei nicht von vornherein falsch, aber keineswegs ausreichend. Denn bei der Mietersuche komme es vor allem auf harte Fakten an. Dabei sollten die wichtigsten Punkte in einem Anforderungsprofil zusammengetragen werden.

 

Drum prüfe, wer sich bindet

Für die Auswahl des richtigen Mieters gibt es zudem eine Vielzahl von Informationsmöglichkeiten, die systematisch genutzt werden sollten. Am Anfang stehen dabei die Besichtigung und das Interessentengespräch. Kießling rät die Gesprächsführung dabei möglichst offen zu gestalten. „Wenn ein Interessent frei über sich spricht, erzählt er in der Regel mehr, als wenn er auf gezielte Fragen antwortet.“ Ziel des Gespräches sei, herauszufinden, ob der Interessent in die Hausgemeinschaft passt und ob er die Anforderungen des Vermieters erfüllt. Vermieter müssten bei manchen Interessenten beispielsweise damit rechnen, dass sie bald wieder umziehen und die Wohnung somit nur für kurze Zeit vermietet sei. Zu den vergleichsweise mobilen Mietern gehören beispielsweise Studenten, aber auch Singles, die gerade ins Berufsleben einsteigen und demnächst andernorts ihre Karriere fortsetzen wollen. „Vermieter sollten sich während des Gespräches ruhig Notizen machen“, sagt Kießling. „Nur so können sie die Ergebnisse der einzelnen Gespräche zuverlässig miteinander vergleichen.“

 

Vermieter können die Interessenten überdies bitten, einen vorab vorbereiteten Selbstauskunftsbogen auszufüllen. Dieser sollte Angaben zu Namen und Geburtsdaten der zum Haushalt gehöhrenden Personen sowie Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessenten und gegebenenfalls des Ehepartners enthalten. Wichtig für eventuelle Rückfragen sind auch der Name und die Anschrift des bisherigen Vermieters. „Mietinteressenten sind jedoch nicht verpflichtet, die Mieterselbstauskunft auszufüllen“, erklärt Kießling. Verweigere der Interessent die gewünschten Angaben, empfehle es sich, nach den Gründen zu fragen. „Hat der potenzielle Mieter offensichtlich etwas zu verbergen, kann das ein Grund sein, ihn bei der Vergabe der Wohnung nicht zu berücksichtigen.“

 

Welche Fragen sind erlaubt?

Selbstauskunft und Interessentengespräch dienen als Basis für den abzuschließenden Mietvertrag. Das Informationsbedürfnis des Vermieters sollte sich auf diesen Aspekt konzentrieren. „Intime Fragen wie beispielsweise zur Familienplanung sind nicht erlaubt“, sagt Kießling. Untersagt seien auch Fragen zur Religionszugehörigkeit und zur sexuellen Orientierung. „Wer solche Fragen stellt, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz“, erklärt Kießling. Die als Antidiskriminierungsgesetz bekannte Regelung gelte zwar nur, wenn mehr als 50 Einheiten vermietet werden könnten. Doch werde in dem Gesetz ausdrücklich die Versorgung von Wohnraum als Anwendungsgebiet definiert. „Auch wenn man weniger als 50 Wohnungen vermietet, sollte man die Bestimmungen dieses Gesetzes beachten, da die Gerichte in einschlägigen Verfahren im Sinne des Antidiskriminierungsgesetztes entscheiden“, sagt Kießling.

 

Aus diesem Grund sei es auch wichtig, die Mieterauswahl genau zu dokumentieren. Denn das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz sehe eine Beweislastumkehr vor. „Der Vermieter muss beweisen, dass er sich nicht diskriminierend verhalten hat, wenn ein abgewiesener Mietinteressent die angebliche Benachteiligung mit Indizien belegt“, erklärt Kießling. „Für das Gericht muss beispielsweise erkennbar sein, dass ein Bewerber wegen seines geringeren Nettoeinkommens abgelehnt wurde und nicht wegen seiner Hautfarbe, sexuellen Orientierung oder Religion.“ Sonst drohten Schadensersatzforderungen.

 

IVD rät zu professioneller Hilfe

Es gibt viele Fallstricke bei der Vermietung. „Private Eigentümer ohne Erfahrungen bei der Mieterauswahl sollten sich daher immer an einen auf die Vermietung von Wohnungen spezialisierten Makler wenden“, rät Kießling. Gleiches gelte auch für Probleme, die im laufenden Mietverhältnis auftreten, wie zum Beispiel ausbleibende Zahlungen und ähnliches. „Professionelle Makler und Verwalter verfügen über einen reichen Erfahrungsschatz für solche Fälle“, sagt Kießling. „Bei Neuvermietungen sollten Vermieter den von Interessenten gemachten Angaben beispielsweise keineswegs blind vertrauen, sondern die Liquidität und Zahlungsmoral ihrer künftigen Mieter auch überprüfen.“ Die gängigste Methode seien dabei Anfragen bei SCHUFA oder Creditreform. „Makler und Verwalter mit IVD-Mitgliedschaft, haben hier den Vorteil, dass sie zum Einholen von Wirtschaftsauskünften auf verschiedene Kooperationspartner zurückgreifen können.“

 

Auskünfte bei Vorvermieter und Arbeitgeber einholen

Um sicher zu gehen, dass ein Interessent keine Mietschulden hat, können Vermieter auch eine vom Vorvermieter unterzeichnete „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangen. Der bisherige Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.09.2009 (Az.: VIII ZR 238/08) entschieden.„Ebenfalls informativ und vergleichsweise unbürokratisch ist ein kurzer Anruf beim vorherigen Vermieter“, ergänzt Kießling. „Allerdings sollte man hier beachten, dass aufgrund von persönlichen Animositäten oder ähnlichem die Auskunft unter Umständen nicht immer ganz objektiv ausfällt.“ Vermieter könnten zudem beim Arbeitgeber des Mietinteressenten nachfragen, ob die Gehaltsangaben, die der potenzielle Mieter in der Selbstauskunft gemacht hat, der Wahrheit entsprechen. Nach einem Urteil des OLG Koblenz (Az.: U 28/08) ist ein Arbeitgeber verpflichtet, solche Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. „Tut er dies nicht, kann er später hierfür zur Verantwortung (Schadensersatz) gezogen werden.“ Allerdings kann der Arbeitgeber die Auskunft auch komplett verweigern.

 

Sicherheit für die Wohnungsübergabe

Hat sich der Vermieter für einen Interessenten entschieden und ist der Mietvertrag unterzeichnet, können Einzelheiten zur Wohnungsübergabe vereinbart werden. „Auch hier gibt es Möglichkeiten, die Zahlungsmoral des künftigen Mieters zu überprüfen“, sagt Kießling. „So kann beispielsweise die erste Mietzahlung für einen Zeitpunkt vor Wohnungsübergabe festgelegt werden. Kommt der Mieter dieser Forderung nicht nach, ist der Vermieter seinerseits nicht zur Übergabe der Wohnung verpflichtet.“ Außerdem empfiehlt der IVD, vom Mieter eine Kaution zu fordern. Üblich seien drei Monats-Kaltmieten, sagt Kießling. „Der Mieter ist berechtigt, diese in drei Teilen zu entrichten. Ein Vermieter sollte den Wohnungsschlüssel allerdings erst übergeben, wenn er die erste Rate erhalten hat.“ Dabei könne die erste Abschlagszahlung auch in bar erfolgen. Neben dem probaten Mittel der Barzahlung, bestehe zudem die Möglichkeit, die Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung zu hinterlegen. Hierfür gebe es eigene Serviceunternehmen, wie zum Beispiel EuroKaution.

 

Was sollte bei der Wohnungsübergabe vorliegen:

  • Die Selbstauskunft einschließlich
    • Angaben zu Vorvermieter und
    • Ggf. Arbeitgeber
  • Gehaltsnachweise
  • Mietschuldenfreiheitsbestätigung
  • Wirtschaftsauskunft Creditreform oder SCHUFA
  • Unterschriebener Mietvertrag
  • Personaldokument
  • Erste Mietzahlung
  • Erste Rate der Kaution

 

10 Tipps für Vermieter und Verwalter - Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage, erarbeitet von der Rechtsanwaltskanzlei Bethge und Partner Immobilienanwälte aus Hannover

 

  1. Informationen über den Mieter einholen

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.

 

  1. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung

Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.

 

  1. Rechtzeitig abmahnen

Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.

 

  1. Schneller und richtig kündigen

Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht zwei Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.

 

  1. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter

Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.

 

  1. Mietkaution gegen Mietnomaden

Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution (ww.eurokaution.de) zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.

 

  1. Berliner Räumung

Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.

 

  1. Urkundenprozess

Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundenprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.

 

  1. Räumungsfrist nur bei Zahlung laufenden Miete

Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.

 

  1. Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen

Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.